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Zitat von btrash
zur ursprünglichen Frage: weil wer JETZT noch kauft hat die Arschkarte!
Ich prophezeie jetzt einmal eine große Kreditkrise die uns 2030 erreichen wird wobei ich mir noch nicht darüber im klaren bin wie man sich darauf vorbereiten oder gar Nutzen ziehen kann.
Auslöser: Extrem überhöhte Immobilienpreise die heute mit 1% Krediten finanziert werden.
Was geschieht derzeit: Hauspreise orientieren sich nicht am Realwert sondern der leistbaren Monatsrate eines 30jährigen Kredites. Dadurch sind die Preise um ca. 70% überbewertet d.h. für eine Haus das 300.000,- Realwert hat werden derzeit 500.000,- bezahlt. Alleine die 1% Zinsen machen es möglich. Und der niedrige Zins wird in der Regel 10 Jahre garantiert.
Was passiert 2030: selbst wenn die Zinsen bis dahin nur eine Höhe von 5% erreicht haben und das ist mehr als wahrscheinlich wird ein Großteil der Kreditnehmer von heute die Kredite nicht zurückzahlen können. Außerdem werden die Banken schon lange vorher nervös werden wenn die Immobilienpreise zu fallen beginnen weil ganz einfach die leistbare Monatsrate bei 5% Zinsen eine andere ist und daher auch die Kaufsumme auf 30 Jahren eine ganz andere.
Nur wage Vermutungen?
Keineswegs! Wem die Zinsmathematik alleine nicht Grund genug für die Annahme einer solchen Entwicklung ist der möge sein Augenmerk auf die extrem aufklaffende Miet - Kaufpreisschere richten.
In den letzten 10 Jahren stiegen
die Mietpreise um 20% - dies entspricht der Einkommensentwicklung
die Kaufpreise um 100% - dies entspricht der durch Zinssenkungen gestiegenen finanzierbaren Kreditsumme
Warum spiegeln die Mietpreise und nicht die Kaufpreise den Realwert wieder?
Die Mietpreise wachsen um den Faktor tatsächlich mehr vorhandenem Geldes während die Kaufpreise das Ergebnis einer Kreditblase neu erschaffener Schulden sind. Niemand finanziert seine Miete durch einen Kredit daher kann deren Höhe die Realwertentwicklung auch nicht weit übertreffen.
Wir sind genau am Gipfel
Wir sind nun da angelangt wo Kreditnehmer bereits mit den Banken streiten ob diese nicht gleich Negativzinsen für den Kredit zahlen müßten. Dazu gibt es bereits OGH Urteile: die Banken müssen keinesfalls Zinsen für Kredite bezahlen. Tiefer können die Zinsen also nun nicht mehr fallen d.h. die Kreditsumme eines 30jährigen Kredites kann nun nicht mehr steigen. Die Höchstpreise sind damit erreicht. Vielleicht hält die Entwicklung noch ein Jahr still dann aber werden die Zinsen langsam zu steigen beginnen mit all den dann unvermeidbar eintretenden Folgen.
Und je höher die Zinsen steigen desto mehr wird es krachen und man darf nicht vergessen es geht um die nächsten 30 Jahre. Nichts muß dabei schnell geschehen für eine saftige Krise reicht schon ein Zinsanstieg um 5% in 10+ Jahren.
Wer heute eine Immobilie kauft kann sie praktisch nicht mehr sinnvoll vermieten - Objekte in bester Lage vielleicht ausgenommen - und wird bereits beim kleinsten Zinsanstieg Probleme bekommen. An dieser Mathematik kann auch die Politik dieses Regimes durch Millionen Flüchtlinge für künstlichen Wohnraumbedarf zu sorgen nichts ändern obgleich ich mir durchaus vorstellen kann, daß Großobjekte die in der Wirtschaft nicht mehr vermietet werden können zu horrenden Phantasiemieten an die Regierung vermietet werden die dann Flüchtlingsunterkünfte daraus macht. Das wird aber nur großen Immobilienkonzernen helfen nicht demjenigen der ein Haus oder eine Wohnung zu teuer gekauft hat.
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5% Leitzins werden wir wahrscheinlich nie mehr sehen. Der Leitzins wird sich vielleicht nochmal auf die Marke von 2% bis 2,5% zubewegen, dort einige Zeit stagnieren und dann wieder auf die 1% zubewegen. Warum ich das glaube? Erstens: Weil die Staatsschulden (nicht nur in D) einfach viel zu hoch sind. Und da kommt man nur durch billiges Geld von runter. Zweitens: Je höher der Leitzins, desto stärker muss die Wirtschaft wachen. Zins und Wachstum bedingen sich gegenseitig. Gäbe es 0% Zinsen, müsste die Wirtschaft gar nicht wachen. Für mich ist es kein Zufall, dass wir uns in Zeiten von immer knapper werdenden Resourcen in einer Niedrigzinspolitik befinden. Wenn die EZB ihre Politik ihres ultrabilligen Geldes aufgibt, die Aufkäufe von Staatsanleihen aussetzt, dann stiegen die Zinses auf wieder, aber wie gesagt nur auf 2 - 2,5%. Da aber alle Bemühungen der EZB strukturell in den letzten Jahren nicht wirklich etwas geändert haben und wir Menschen es einfach nicht lernen mit unseren Resourcen nachhaltig zu wirtschaften (NEIN, ich bin kein Grünenwähler), sind dem Wachstum immer mehr Grenzen gesetzt. Und das wird man dann wieder an den fallenden Zinses merken.
Das die Kaufpreise in den letzten Jahren mehr gestiegen sind, als die Mietpreise ist sicher korrekt beobachtet. Das kann sich durch eine verschärfte Mietpreisbremse sicher noch verstärken, was Investoren natürlich abschreckt. Früher gab es mal den Leitsatz: Eine Immobilie darf nicht mehr als das 20fache einer Jahresnettokaltmiete kosten, sonst verdienst Du als Investor nicht genug daran. Der Faktor 20 ist natürlich nur ein Richtwert. Je besser die Lage des Objekts, je besser der Zustand, desto mehr darf sich der Faktor auch in Richtung 30 bewegen. Umgekehrt, liegt die Immobilie auf dem Land, ist sie im schlechten Zustand, sollte der Faktor eher in Richtung 12-13 gehen. Als Investor kaufe ich zur Zeit auch nicht mehr. Die Kaufpreise sind, im Verhältnisse zu den Mietpreisen, zu hoch geworden. Und das Szenario einer verschärften Mietpreisbremse schreckt den kleinen Investor erst recht ab. Warum eigentlich keine KAufpreisbremse?
Das die niedrigen Kreditzinzen die Preise treiben ist auch klar. Und das viele Leute viel zu niedrig tilgen ebenfalls. Klar, wenn ich nur 1-2% tilge, dann muss ich halt 30 Jahre und länger abstottern. Auf der anderen Seite sehe ich eine Immoblase nicht so tragisch wie Du. Erstens war/ist das Verhälniss der Kaufpreise zu den Lohneinkommen in anderen europäischen Ländern teilweise noch viel drastischer als hier in D. Und selbst wenn es mal zum Platzen kommt, so what? Natürlich wird es einige hart treffen, aber nicht so viele und nicht so extrem wie in den USA. In D definieren sich die Leute zwar auch immer mehr über den Konsum, aber wir sind - wem auch immer sei Dank - diesbezüglich noch nicht so weit wie die Amis. Und was den Immowert anbelangt ... wusstest Du das in den USA die Immopreise sich schon wieder auf einem Allzeithoch befinden? Solange man also seinen Job nicht verliert, wird man die Blase einfach aussitzen können. Ich bin da ganz gelassen. Die Märkte werden immer dynamischer und auf eine Immoblase in D werden nicht 20 bis 30 Jahre Sichtum folgen.
Wer heute eine Immobilie kauft um sie zu vermieten, wird einfach deutlich länger nach einem interessanten Objekt suchen müssen und seine Erwartungen an Rendite etwas herunterschrauben müssen. Aber da spielen noch viele andere Aspekte mit herein.
Davon wird das wenigste eintreten...
Hybrid-Darstellung
