[kakkepeter]

hi leute,
ich versuche mich kurz zu fassen:
Ich habe mit meiner Lebensgefährtin vor einiger Zeit einen Mietvertrag für die neue gemeinsame Wohnung unterschrieben. Mietbeginn 1.8.2014.
Nun ist der Fall eingetreten, dass Sie (einfach ausgedrückt) einen neuen Mann kennengelernt hat und demnach eine Trennung bevor steht.
Dass ich nun im Falle einer Kündigung des Mietvertrages die 3-monatige Frist einhalten muss ist mir klar. Jetzt kommt aber folgende Vertragsklausel hinzu:

"Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 2 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages und nehmen wechselseitig diesen Verzicht an."

Heißt also wir sind 2 Jahre an die Wohnung gebunden (was kein Problem für uns war, da wir planmäßig aus beruflichen Gründen mindestens 2 Jahre dort bleiben wollten).

Jetzt meine Fragen:
1. Ist so eine Klausel überhaupt gesetzlich vertretbar?
2. Wenn ja, habe ich irgendeine Chance vorher aus dem Vertrag raus zu kommen?

Ich hoffe jemand kennt sich damit aus und kann mir helfen. Wäre sehr sehr dankbar!!

Viele Grüße

[Ghozz]

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[kakkepeter]

Zitat von Ghozz

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Solche Seiten habe ich schon durchforstet, finde da aber keine eindeutige antwort
Trotzdem Danke.

[Ghozz]

@ kakkepeter

Hättest du die Seite angeklickt und den Paragraphen 573 ordentlich durchgelesen, dann kannst du ordentlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

[kakkepeter]

Habe ich gelesen. Allerdings steht hier das Gegenteil:

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. 12. 2010 - VIII ZR 86/10- entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss, der für beide Vertragsparteien gelten soll, in einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann.

[Ghozz]

Da ich kein Jurist bin, kenne ich natürlich nicht alle Urteile in solchen Fällen.

Aber eine Seite solltest du noch lesen, das vielleicht von Bedeutung sein könnte. Andernfalls solltest du dich an einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht anwenden.

Die Revision hat Erfolg.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Begründetheit der Klage nicht verneint werden. Entgegen seiner Auffassung ist der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung was das Berufungsgericht offen gelassen hat um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts auch formularmäßig zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (BGH, Urt. v. 6. 4. 2005 VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 ).

Quelle [ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ]

Mehr kann ich dir leider nicht helfen. Viel Glück!

[yahuo]

Hallo,


Paragraphen sind die eine Seite, Menschen die andere. Sprich mit dem Vermieter, erkläre die Situation und dass Du eben alleine nicht in der Lage bist, die Miete aufzubringen (was für Deine Verflossene wohl analog gilt). Auf dieser Basis würde ich mit dem Vermieter nach einer Lösung suchen. Der würde bei einem Bestehen auf dem Kündigungsausschluss gutes Geld schlechtem Geld hinterherwerfen.

Wenn Du Dich mit dem Vermieter auf diesem Weg einigen kannst, sollte das gehen.

Da aktuelle, mir vorliegende Mietverträge den Ausschlusspassus haben, scheint der rechtswirksam zu sein (bis zu einem Zeitraum von vier Jahren). Also, Gespräch suchen. Es kann schon sein, dass Ihr für ein paar Monate die Miete bezahlen müsst.

Schlimmstenfalls: dem Mieterverein beitreten, damit die den Anwalt bezahlen, sofern Du keine Rechtschutzversicherung hast, die Mietrecht beinhaltet.


Gruss,

YaGru

[Thrion1]

Ich arbeite in der Immobilienbranche und möchte hier etwas Klarheit schaffen:

- Ihr habt im gegenseitigen Einvernehmen die Kündigung des Mietvertrages für 2 Jahre ausgeschlossen, dieses ist rechtens. Früher gab es Zeitmietverträge, diese wurden abgeschafft. Man kann dieses aber durch den vorgenannten Kündigungsauschluss umgehen (maximal für 48 Monate).
- Wie ich verstanden habe, habt Ihr beide den Mietvertrag unterschrieben? Ihr seit somit auch beide bis zum Ende des Mietvertrags in der Pflicht, diesen zu erfüllen. Unabhänig davon, ob Ihr zusammen in der Wohnung wohnt oder nur einer. Eine Kündigung des Vertrages kann nur durch beide Vertragsparteien, also beide Mieter erfolgen, aber auch nur zum Ablauf der zwei Jahre.
- Sprecht mit Eurem Vermieter und schildert ihm die Situation, vielleicht stimmt er ja zu, dass Ihr einen Nachmieter suchen könnt. Aber Achtung! Er muss einen Nachmieter nicht akzeptieren, auch das Märchen, dass, wenn ma 3 Nachmieter besorgt hat und der Vermieter diese ablehnt, man aus dem Vertrag raus ist, stimmt nicht.

Ich wünsche Euch viel Glück und das ist nicht ironisch gemeint.

Gruß
Thrion

[Ghozz]

Ist es ironisch, wenn man jemanden Glück wünscht? Irgendwie habe ich das Gefühl, das du mich indirekt damit meinst.

[Thrion1]

Nein, ich meinte den TE. Ich wünsche ihm Glück, dass er aus der Sache gut rauskommt.

[321meins]

Zitat von Thrion1

Ich arbeite in der Immobilienbranche und möchte hier etwas Klarheit schaffen:

- Ihr habt im gegenseitigen Einvernehmen die Kündigung des Mietvertrages für 2 Jahre ausgeschlossen, dieses ist rechtens.

Nein, ist es nicht!
Es ist nicht möglich, bei einem Wohnraum-Mietvertrag die gesetzlichen Kündigunsfristen des Mieters zu umgehen. Für den Mieter gelten immer (egal was im Mietvertrag vereinbart ist) die gesetzlichen (kurzen) Fristen!

Es ist mir vollkommen unbegreiflich, wie jemand "aus der Branche" so eine Falschauskunft geben kann!

[yahuo]

Hallo, 321meins -


lies Dir diesen Beitrag noch mal durch. Ganz am Ende des Zitates wird es deutlich:

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Man kann - wenn beide Seiten einverstanden sind - entsprechende Klauseln aufnehmen. Mir liegt ein Formularmietvertrag aus 2013 vor, in dem dieser Passus (mit dem Hinweis, dass vier Jahre das Maximum darstellen) enthalten ist. Und der Herausgeber kennt sich rechtlich bestens aus.

Es ist trotzdem besser, es erst einmal mit einem vernünftigen Gespräch zu versuchen. Es soll ja auch noch einsichtige Vermieter geben, habe ich mir sagen lassen.


Gruss,

YaGru

[Fietze]

Es ist mir vollkommen unbegreiflich, wie jemand "aus der Branche" so eine Falschauskunft geben kann!

Naja! Vieleicht solltest du dies mal lesen: [ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ]


Dann frage ich mich wie du auf die Kündigungsfristen kommst? Denn darum geht es hier doch nicht!
Die Frage ist ob der Vertrag, unter Einhaltung der gesetzl. Kündigungsfrist, überhaupt vor Ablauf der 2 Jahre kündbar ist?
Und da denke ich, hat der Herr aus der Branche wohl recht!

[321meins]

Ok, da muss ich nun ehrlich zugeben, dass ich falsch lag.
Entschuldige bitte. Die Vorschriften bezüglich des Wohnraum-Mietrechts sind in der Regel sehr restriktiv, deshalb habe ich den § 573c BGB anders interpretiert. Leider scheint mir der Sachverhalt auch nicht eindeutig geregelt zu sein, da der BGH in seinem Urteil vom April 2005 auch schon die Begründung zu §575 BGB heranzieht.

Also nochmal: Mea culpa!

[kladiru]

Falls du eh zu nem Anwalt musst, der regelt den Driss auch für dich!

[Clontarf]

Zitat von kakkepeter

2. Wenn ja, habe ich irgendeine Chance vorher aus dem Vertrag raus zu kommen?

... na klar ... lade dir für paar Tage (am besten unter der Woche) richtige Sau(f)kumpels ein. Für paar Kisten Bier lassen sich ganz schnell bereitwillige Gruppierungen finden. So bist du sicher schneller raus als du denken kannst

Gruss Clon

[nimmzwohab8]

Also. Der Vertrag wurde geschlossen und das Vertragsverhältnis beginnt erst in etwa zwei Wochen. Wenn ihr beide den Vertrag unterschrieben habt, sind im Grunde beide in der Pflicht. Für derartige Verträge gibt es kein Rücktrittsrecht wie im Fernabsatz. Da kommste ohne weiteres nicht raus. Obwohl du dich eventuell mit einem Anwalt auf einen "Erklärungsirrtum" (oder einen anderen juristisch relevanten Irrtum) berufen könntest. Je nachdem in welcher Stadt ihr wohnt stellt eine Weitervermietung eventuell auch kein Problem dar.

Die beste Antwort kam bereits von YaGru. Hier stimme ich sowohl als Mieter wie Vermieter (in spe) zu. Kein Vermieter will Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit, weil die für zwei gedachte Wohnung nur noch von einem bewohnt wird. Und da gerade in Großstädten der Markt angespannt ist, konnte ich z.B. eine Halbierung der Kündigungsfrist mit dem Vermieter absprechen. Rede also mit dem Vermieter. Der sollte ein Interesse daran haben dich aus dem Vertrag zu lassen. Und was deine Bald-Ex betrifft, lass dich direkt wegen eventuellem Schadensersatz beraten, falls du auf der Wohnung hängenbleibst. Was die 4-Jahres-Frist anbelangt würde ich ebenfalls Rechtsrat einholen. Ich glaube kaum, dass es rechtens ist ein Vertragsverhältnis über 4 Jahre aufrecht zu erhalten, wenn sich wesentliche Vertragsbestandteile geändert (also eine Vertragspartei, sprich: deine Freundin, bald woanders wohnt). Wie zuvor gepostet, geh z.B. zum Mieterbund.

@Ghozz:
Es ist selten hilfreich allein einschlägige Gesetzestexte zu posten. Denn es sind meist weder die Kommentierungen noch die Auslegungen vor Gericht im Einzelfall bekannt. In diese Unwissenheit schließ ich mich auch direkt mit ein...
Aber Gesetzestexte allein nützen meist wenig.

[Ghozz]

@ nimmzwohab8

natürlich nützt es uns nicht viel, wenn man einige ( nicht alle ) Gesetzestexte postet, sollte halt als Info dienen.

Die Situation in dem sich der TE befindet scheint eine rechtliche Zwickmühle zu sein, falls der Vermieter nicht mit sich reden lässt. Dazu bedarf es den Gang zum Fachanwalt.

Aber eine Sache irritiert mich immer noch, obwohl der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben wurde, ist es eigentlich zum Nachteil des Mieters ausgelegt. Und gerade diese Benachteiligung soll ja laut Gesetz unwirksam sein.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts auch formularmäßig zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (BGH, Urt. v. 6. 4. 2005 VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 ).

[yahuo]

Hallo, Ghozz -


ein Ausschluss der Kündigung kann ja auch im Interesse des Mieters sein, darum ist eine solche Klausel nicht von vorneherein ungültig. Und diese Situation haben wir hier: der TE will ja zwei Jahre dort wohnen und arbeiten, und danach neu entscheiden. Durch die Vereinbarung dieser Klausel hat er "Bestandsschutz", auch wenn der Vermieter z.B. Eigenbedarf geltend machen würde.

Es kommt - und so verstehe ich Dein Zitat - immer auf den Zusammenhang an. Wenn der Vermieter ausschliesslich vermieten will, wenn diese Klausel vereinbart wird (unabhängig davon, was der Mieter will), dann kann diese Klausel unangemessen sein. Das ist aber nur ein Interpretationsversuch.


Gruss,

YaGru

[Ghozz]

Hallo YaGru,

nun gebe ich aber zum letzten mal meinen Senf dazu.

Bevor die Freundin sich vom TE trennte, wollten die sicher mindestens 2 Jahre da leben. Da für beide auch der finanzielle Aufwand problemlos zu stemmen ist. Da nun die Situation sich geändert hat, steht der TE nun alleine da und würde gerne diesen Vertrag rückgängig machen.

Eines würde ich dem TE noch raten, falls er wider erwarten nicht aus dem Vertrag kommt und der Vermieter nicht mit sich sprechen lässt, dann soll seine EX sich ganz brav an den Kosten beteiligen, da sie mit unterschrieben hat. Dann sollte der TE auch kein Rücksicht auf die Verflossene nehmen, denn die hat Ihn in dieses Dilemma rein geritten.

Außerdem sollte der TE nicht auf die Kosten verzichten von der EX, dann wäre das sehr dumm und muss alles selber bezahlen. Würde die EX auch das Opfer bringen und die ganzen Kosten alleine übernehmen? Das glaube ich nicht.

[Thrion1]

Nur mal als Anmerkung, ich arbeite seit 21 Jahren für ein großes städtisches Wohnungsunternehmen in Norddeutschland und denke mal, ich weiss worüber ich rede.

Wie ich gesagt habe, gibt es keine Zeitverträge mehr aber den Kündigungsausschluss für maximal 48 Monate.

Dieser Kündigungsauschluss wird meistens durch den Vermieter bei jungen, nicht verheirateten, Paaren gewählt, um einen häufigen Mieterwechsel zu vermeiden.

Auch der Mieterverein oder ein Anwalt kann bei einem rechtsgültig geschlossenem Vertrag nicht viel machen zumindest was den Kündigungsauschluss angeht. Man könnte den Vertrag natürlich noch auf weitere Formfehler untersuchen lassen, das wäre eventuell noch eine Möglichkeit.

Der Kündigungsausschluss greift natürlich auch nicht, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die bei Vertragsabschluss nicht bekannt waren (z.B. Schimmel der vorher nicht bekannt wahr oder Feuchtigkeit, ständige Lärmbelästigung durch andere Mieter etc.). Genauso hat der Vermieter trotz Kündigungsausschluss ein Kündigungsrecht, wenn er z.B. seine Miete nicht regelmäßig bekommt (nein, eine Miete reicht nicht, schaut im Gesetz nach ) oder der Mieter das Miteinander in dem Haus erheblich stört.

Eine weitere Möglichkeit ist noch ein z.B. berufsbedingter Ortswechsel (lies Dir mal den Text im Link sorgfältig durch) [ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ]

Ich kann nur nocheinmal empfehlen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und ihm die Gründe zu schildern, noch ist für ihn Zeit, bis zum Mietbeginn einen anderen Mieter zu finden.

Gruß
Thrion

[idragonx]

Da hilft manchmal das Fernsehen doch weiter
Ja, es ist gültig, allerdings auch nur begrenzt auf 2 Jahre.
Ausnahmefall war glaube ich, wenn neue Umstände auftreten und der Vermieter diese nicht beseitigt und somit ein Wohnen dort nicht mehr möglich ist (z.B. schlimmer Schimmelbefall).

Natürlich gebe ich keine Garantie

[Thrion1]

Stimmt, Fernsehen bildet, vor allem RTL und Co.

Hier noch einmal der Deutsche Mieterbund mit Urteilen des Bundesgerichtshofs:

Beiderseitige Kündigungsverzichte, das heißt der Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter, in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahre wirksam (BGH VIII ZR 27/04).

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/03) soll mit Hilfe einer Individualvereinbarung sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für fünf Jahre möglich sein.

Die wichtigen Sachen habe ich mal Fett dargestellt.

Gruß
Thrion